更新料

建物の賃貸借契約を締結する際に、更新料の取り決めがなされることがあります。
今回の事案は、簡単にいえば、共同住宅の一室について、期間を1年間、賃料を月額3万8000円とする賃貸借契約が締結され、契約書には、
①賃借人は、1年ごとの契約更新時に、更新料として、賃料2か月分を賃貸人に払うこと、
②賃貸人は、賃借人の入居期間にかかわりなく、更新料の返還、精算等には応じないこと、
が、記載されていました。
この更新料条項が、消費者契約法10条により、無効ではないかと争われたものです。

これについて、最高裁判所平成23年7月15日判決は、おおむね以下の通り、判示をしました。
「更新料条項が、消費者契約法10条により無効かどうかは、消費者契約法の趣旨、目的に照らし、更新料条項の性質、契約が成立するに至った経緯、消費者と事業者との間の、情報の質・量・交渉力の格差、その他諸々の事情を、総合考量して判断すべきである。
更新料は、賃料と共に、賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常で、その支払により、賃借人は、円満に物件の使用を継続できることからすると、更新料は、一般に賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む、複合的な性質を有するもので、その支払には、経済的合理性がないとはいえない。
また、一定の地域で、期間満了の際、賃借人が賃貸人に更新料を払う例が、少なからず存在することは公知であるし、これまで裁判上の和解手続等でも、更新料条項は、公序良俗違反として当然に無効とはされてこなかったことは、裁判所に顕著であることからすると、更新料条項が、契約書に一義的かつ具体的に記載され、賃借人と賃貸人との間で、更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に、両者の間に、更新料条項に関する情報の質・量・交渉力について、見過ごせないほどの格差があるともいえない。
そうすると、契約書に、一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が、賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らして、高過ぎる等の特段の事情がない限り、消費者契約法10条により、無効とはいえない。
本件では、更新料条項が、契約書に一義的かつ明確に記載されており、その内容は、更新料の額を賃料の2か月分、更新期間を1年間とするもので、上記特段の事情があるとはいえず、消費者契約法10条により、無効とはいえない。」

この判例に従えば、賃貸借契約を締結する際には、借りようとする人は、敷金や賃料等だけを気にするのではなく、契約期間が何年で、更新時にも別途費用がかかるのかどうか等についても、よく確認をした上で、契約をする必要があるといえます。