借地

借地は、よく用いられる土地の利用形態であり、借地借家法に規定されています。
同法にいう借地権は、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権を指し、以下の記事においても同様です。
また、借地権を有する者を借地権者、借地権者に対して借地権を設定している者を借地権設定者とそれぞれ呼びます。
以下、借地借家法の規定について、簡潔に記します。

＜期間＞
　借地権の存続期間は30年であり、これより短い期間を定めても30年になってしまいますが、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間となります。
当事者が借地契約を更新する場合、その期間は、更新の日から10年（借地権の設定後の最初の更新の場合は20年）となりますが、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間となります。

＜更新・建物の再築等＞
借地権の存続期間が満了する場合に、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、おおむね従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは除かれます）。
借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、同様に契約を更新したものとみなされます。
借地権設定者の上記の異議は、借地権設定者や借地権者（転借地権者を含む）が土地の使用を必要とする事情、借地に関する従前の経過、土地の利用状況、借地権設定者が土地の明渡しの条件または明渡しと引き換えに財産上の給付（いわゆる立退料の支払）をする旨の申出をした場合のその申出内容等を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、認められません。
借地権の存続期間が満了する前に、建物が滅失（借地権者等による取り壊しを含む）した場合に、借地権者が残存期間を超えて存続するような建物を築造したときは、その建物を築造することについて借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾の日または建物が築造された日のいずれか早い日から20年間、存続します（残存期間がこれより長いときや、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間によります）。
これに関し、借地権者が借地権設定者に対し、残存期間を超えて存続するような建物を新たに築造する旨を通知した場合に、借地権設定者がその通知を受けた後2か月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造することについて、上記の借地権設定者の承諾があったものとみなされます（契約の更新の後に通知があった場合は、除かれます）。
契約の更新の後に建物が滅失した場合は、借地権者は、地上権の放棄または土地の賃貸借の解約の申入れをすることができます。
この場合に、借地権者が借地権設定者の承諾を得ずに、残存期間を超えて存続するような建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求または土地の賃貸借の解約の申入れをすることができます。
これらの場合には、借地権は、地上権の放棄・消滅の請求、土地の賃貸借の解約の申入れ等があった日から3か月を経過することによって消滅します。
以上の規定に反する特約で、借地権者に不利なものは、無効となるので、借地権設定者は注意が必要です。

＜対抗力＞
借地権は、その登記がされていなくても、借地権者が土地の上に自己の登記されている建物を所有していれば、これをもって第三者に対抗することができます。
また、この場合、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項や、その滅失があった日、建物を新たに築造することなどを、土地の上の見やすい場所に掲示していれば、借地権は原則として、なお対抗力を有します。

＜地代や借賃の増減＞
地代や土地の借賃（地代等）が、土地に対する租税等の増減による土地の価格の上昇や低下等により不相当となったり、または近隣の類似した土地の地代等と比べて不相当になったりしたときは、契約の条件に関わらず、当事者は将来に向かって地代等の額の増減を請求することができます（一定期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には除かれます）。
地代等の増額について、当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払えば足りますが、その裁判が確定した場合には、既に支払った額に不足があったときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付して、支払わなければならなくなります。
他方、地代等の減額についてもその裏返しで、当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができますが、その裁判が確定した場合には、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えていたときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付して、返還しなければならなくなります。

＜建物の買取＞
借地権の存続期間が満了した場合に、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対して、その借地上の建物等を時価で買い取るよう、請求することができます。
この場合に、その建物が、借地権の存続期間が満了する前に、借地権設定者の承諾を得ずに、残存期間を超えて存続するようなものとして新たに築造されたものであるときは、借地権設定者は、裁判所に対し、代金の全部または一部の支払について、相当の期限を与えるよう求めることができます。
また、第三者が、賃借地上の建物等を譲り受けるなどして取得した場合に、借地権設定者が賃借権の譲渡または転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対して、建物等を時価で買い取るよう、請求することができます。
上記の借地権の対抗力や建物買取請求権に関する規定に反する特約で、借地権者等に不利なものは、無効とされます。

＜借地条件の変更・裁判所の許可＞
建物の種類、構造、規模、用途を制限する旨の借地条件がある場合に、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化、その他の事情の変更により、現在借地権を設定するならばその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更について当事者間で協議をしても調わないときは、裁判所は、当事者の申立てによって、その借地条件を変更することができます。
また、増改築を制限する旨の借地条件がある場合に、土地の通常の利用上相当とみられる増改築について当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。
裁判所は、これらの裁判をする場合に、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができます。
ただ、裁判所は、自由に好き勝手に判断できるわけではなく、これらの裁判をするには、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過、その他一切の事情を考慮しなければならないものとされています。

借地契約の更新の後に、借地権者が残存期間を超えて存続するような建物を新たに築造することについて、やむを得ない事情があるのに、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求、土地の賃貸借の解約の申入れ等をすることができない旨を定めた場合を除いて、裁判所は、借地権者の申立てによって、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。
この場合、裁判所は、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として一定の期間を定めたり、他の借地条件を変更したり、財産上の給付を命じたり、その他相当の処分をすることができますが、これらの裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合は滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者や借地権者等が土地の使用を必要とする事情、その他一切の事情を考慮しなければなりません。

借地権者が、賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合に（地上権の場合は通常は当然に譲渡が可能です）、その第三者が賃借権を取得し、または転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないのに、借地権設定者がその賃借権の譲渡または転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てによって、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡または転貸を必要とする事情、その他一切の事情を考慮した上で、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。
この場合に、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、裁判所は、賃借権の譲渡や転貸を条件とする借地条件の変更を命じたり、財産上の給付を許可の条件にしたりすることができます。
この申立てがあった場合に、裁判所が定める期間内に、借地権設定者が自ら建物の譲渡や賃借権の譲渡・転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、相当の対価や転貸の条件を定めて、これを命ずることもできます。

第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合に、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないのに、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てによって、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができ、その場合、裁判所は、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更したり、財産上の給付を命ずることができます。
これらの借地条件の変更・増改築、借地契約の更新後の建物の再築、土地の賃借権の譲渡又は転貸等についての裁判所の許可の規定は、強行法規であり、これらに反する特約で借地権者や転借地権者に不利なものは、定めても無効となるので、借地権設定者は注意が必要です。

＜定期借地＞
　存続期間を50年以上として借地権を設定する場合には、契約の更新（更新の請求や土地の使用の継続によるものを含みます）や建物の築造による存続期間の延長がなく、借地権者は建物買取請求をしないこととする旨を定めることができます。
これは、定期借地権と呼ばれるもので、この場合、その特約は、公正証書によるなど、「書面」によってしなければなりません。

もっぱら事業用に使われる建物（居住用のものを除きます）の所有を目的とし、かつ、存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合も、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がなく、借地権者は建物買取請求をしないこととする旨を定めることができ、これは事業用定期借地権と呼ばれます。
また、同様の形態で存続期間を10年以上30年未満とすることもでき、この場合には、契約を更新しないことや借地権者が建物買取請求をしないこと等も定めることができます。
これら事業用定期借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければなりません。

また、建物譲渡特約付借地権というものもあり、これは、借地権を設定する場合に、借地権を消滅させるため、その設定後30年以上を経過した日に、借地権の目的である土地上の建物を、借地権者が借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めるものです。
この特約により借地権が消滅した場合、その後に建物の使用を継続している借地権者や建物賃借人が請求をしたときは、請求の時にその建物について、その借地権者や建物の賃借人と借地権設定者との間で、期間の定めのない賃貸借（借地権者が請求をした場合に、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借）がされたものとみなされ、この場合の建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が定めます。

一時使用目的の借地権、すなわち臨時設備の設置、その他一時使用のための借地権を設定したことが明らかな場合には、契約の存続期間、借地契約の更新、建物買取請求、借地条件の変更等についての裁判所の許可、定期借地等の規定は適用されません。

以上、借地借家法の規定の一部をざっとみてきましたが、これだけでも結構な分量であり、そこからも分かる通り、借地契約も色々と複雑なので、契約をする際やした後などには、その都度注意が必要です。

借地の問題についても、お気軽にご相談ください。