裁判風景のイラスト

 賃貸借は、当事者の一方が、相手にある物を貸し、それを使って利益を得させる代わりに、相手が賃料を払うことを約束する契約です。
 要するに、有料で物の貸し借りをする契約です。
 賃貸借契約として一般に身近なのは、土地や建物(不動産)、車(レンタカー)等ですが、介護分野ではベッドや車いす等の賃貸借もあります。

 売買との大きな違いは、その物の所有権が相手に移ってしまわずに、貸主のもとに残る点です。
 また、借りたまさに「その物」を返さなければいけない点で、借りた物自体を消費してしまっても良く、同種同等の別の物を代わりに返せばそれで済む消費貸借とも異なります。

 ここでは、民法上の賃貸借の規定について、簡潔に記したいと思います(なお、一定の借地や借家の場合には、借地借家法の適用があるので、「借地」「借家」のページをご覧ください)。

<存続期間>
 賃貸借の存続期間は、20年を超えることができず、契約で、これより長い期間を定めた時でも、その期間は、20年となります。
 契約の更新も可能ですが、その期間も、更新の時から20年を超えることはできません。

<賃貸人の修繕義務>
 賃貸人は、賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負います。
 また、賃貸人が、賃貸物の保存に必要な行為をしようとする時は、賃借人は、これを拒むことができません。
 ただし、その行為のために、賃借人が、賃借をした目的を達成できなくなる時は、賃借人は、契約の解除をすることができます。
 なお、賃借物に修繕の必要な時は、賃借人は、賃貸人が既にこれを知っている時を除いて、遅滞なく、それを賃貸人に通知しなければなりません。

<賃借物にかかる費用>
 賃借人は、契約またはその目的物の性質によって定められた用法に従い、物の使用・収益をしなければなりません。
 賃借人は、賃借物について、賃貸人が負担をするべき必要な費用を支出した時は、賃貸人に対して、直ちに、その償還を請求することができます。
 賃借人が、賃借物について、有益な費用を支出した時は、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、一定の金額の償還をしなければなりませんが、裁判所は、賃貸人の請求によって、その償還について、相当の期限を許与することができます。
 なお、この借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から一年以内に、請求をしなければなりません。

<賃料>
 賃料は、動産、建物、宅地の場合は、毎月末に、その他の土地の場合は、毎年末に、それぞれ支払わなければなりません(収穫の季節があるものについては、その季節の後に、遅滞なく支払わなければなりません)。
 収益を目的とする土地の賃借人は、不可抗力によって、賃料より少ない収益しか得られなかった時は、その収益の額まで、賃料を減額するよう請求することができます(宅地の賃貸借の場合は、除かれます)。
 この場合、賃借人は、不可抗力によって、引き続き2年以上、賃料より少ない収益しか得られなかった時は、契約の解除もできます。
 また、賃借物の一部が、賃借人の過失によらないで滅失した時は、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求できます。
 この場合に、残存する部分のみでは、賃借人が、賃借をした目的を達することができない時は、賃借人は、契約の解除をすることができます。

<賃借権の譲渡・転貸>
 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲り渡したり、賃借物を転貸したりすることは、できません。
 賃借人が、これに違反して、第三者に賃借物の使用・収益をさせた時は、賃貸人は、契約の解除をすることができます。
 賃借人が、適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して、直接に義務を負います。

<賃貸借の終了>
 借主は、契約に定めた時期に、借用物を返還しなければなりません。
 当事者が、賃貸借の期間を定めなかった時は、各当事者は、いつでも解約の申し入れをすることができます(ただし、収穫の季節がある土地の賃貸借の場合は、その季節の後、次の耕作に着手する前に、解約の申し入れをしなければなりません)。
 この場合には、土地の賃貸借の場合は、解約申し入れから1年、建物の賃貸借の場合は、解約申し入れから3か月、動産・貸席の賃貸借の場合は、解約申し入れから1日の経過によって、それぞれ終了します。
 この規定は、当事者が、賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方が、その期間内に解約をする権利を定めておいた時は、同様に適用されます。
 借主は、借用物を、契約当時の状態に戻して、これに付属させた物を収去することができます。

<賃貸借の更新>
 賃貸借の期間が満了した後、賃借人が、賃借物の使用・収益を継続する場合に、賃貸人が、これを知りながら異議を述べないときは、それまでの賃貸借と同一の条件で、更に賃貸借をしたものと推定されます。
 この場合、各当事者は、上記の規定によって、解約の申し入れをすることができます。
 賃貸借について、当事者が提供していた担保は、それが敷金である場合を除いて、期間の満了によって、消滅します。

 民法上の賃貸借については、おおむね以上の通り、定められています。

 賃貸借の問題についても、お気軽にご相談ください。